Ремонт офиса
в Дубае
Полный ремонт и обновление офисов в башнях — перегородки, потолки, инженерные системы (MEP), слаботочные сети, акустика и столярные изделия, с очерёдностью работ под соседей, которые продолжают работать.
Объём работ
Офисы в башнях редко прекращают работу на время ремонта. График строится вокруг соседей: шумные работы — в согласованные часы, доставки — в забронированные слоты, защитные покрытия — до того, как достали первый инструмент.
Стеклянные и глухие перегородки, звукоизоляция нужного класса, если её требует договор аренды, подвесные и открытые потолочные системы.
Переделка кондиционирования (HVAC), электропитание, освещение, структурированные кабельные сети и кабельные лотки — всё увязано так, чтобы потолок закрыли один раз.
Звукопоглощение там, где проходят встречи, звукоизоляция там, где их не должны слышать. По расчёту, а не для красоты.
Ресепшн, системы хранения во всю стену, рабочие места и чайные зоны — строго по чертежам.
Подача документов в управление здания, методики производства работ, наряды-допуски, бронирование лифтов и зон разгрузки.
Ремонт офиса в Дубае изнутри
Дату сдачи редко решает то, что на мудборде.
График определяет здание, а не чертёж
Ремонт офиса в Дубае редко упирается в строительство. Перегородки, потолок и столярка — самое простое. Откроетесь ли вы в срок, решает башня: в какие часы управление здания разрешает шумные работы, сколько лифтов вам выделят и когда, где встанет ограждение, сколько длится инструктаж для каждого, кто выходит на объект.
Поэтому первым делом мы не оцениваем чертёж. Мы читаем правила ремонта в здании, бронируем обследование и только потом строим график в обратную сторону от вашей даты сдачи. Подрядчик, который называет цену, не прочитав правил башни, оценивает фантазию — а недели оплачиваете вы своей арендой.
Цепочка согласований — в том порядке, в каком она идёт на деле
Сначала арендодатель или управление здания: заявка на ремонт, данные подрядчика, страховки, возвратный депозит. Затем госорган: в JLT это DMCC, в районах под управлением TECOM — DDA, вне свободных зон (mainland) — Муниципалитет Дубая. Гражданская оборона подключается к любому из них, если меняется противопожарная концепция, спринклеры или схема пожарной сигнализации.
В каждой из этих очередей свой комплект чертежей и свой проверяющий. Подаём документы сами, через закреплённого представителя, зарегистрированного в Гражданской обороне: подача, которую вернули на переделку, стоит вам недели, которой не было в графике.
От чего на самом деле зависит цена
Четыре вещи, по степени влияния. Первое — голые ли стены или вы сносите чужую отделку: демонтаж, вывоз и восстановление поверхностей не видны на мудборде и очень заметны в счёте. Второе — инженерные системы (MEP): перенос фанкойла, подача свежего воздуха, замена электрощита или прокладка новых кабельных трасс обходятся дороже любой отделки, которую вы выберете.
Третье — акустика: стеклянные перегородки с честным классом звукоизоляции стоят в разы дороже таких же перегородок, выбранных только по виду. Четвёртое — столярные изделия: стойки ресепшн, шкафы во всю стену и чайные зоны изготавливают на заказ, и именно чертежи на них задерживают производство.
Где срываются сроки ремонта офиса и что мы с этим делаем
Согласования, позиции с долгим сроком поставки и потолок. Согласования ведём сами. Позиции с долгой поставкой — столярные изделия на заказ, конкретные системы остекления, импортную мебель — определяем в первую неделю и заказываем под предоплату, не дожидаясь полной заморозки проекта, поэтому производство уже работает, пока чертежи ещё детализируются.
Потолок — классика. Его закрывают один раз. Если черновая электрика, трассы слаботочных сетей, опуски спринклеров, фанкойлы и пожарная сигнализация не увязаны до монтажа потолка, его снимают снова, а дважды снятый потолок — это как раз то, что превращает работу на четыре недели в работу на семь.
Пришлите чертежи или просто адрес.
Мы проведём обмер, проверим коммуникации и скажем, что потребует ведомство.
Вопросы, которые мы слышим на каждом проекте
Можно ли продолжать работать, пока идёт ремонт?
Обычно да, если офис достаточно большой, чтобы разделить его на зоны. Делим этаж на очереди, отгораживаем рабочую часть и ставим шумные работы в часы, которые разрешает управляющая компания здания. Срок от этого растёт — насколько, говорим до того, как вы примете решение.
Вы сами подаёте документы в DMCC или DDA по нашему помещению?
Да. Подача, описания технологии работ, допуски к работам и согласования с управляющей компанией здания входят в договор и не выставляются отдельно.
Арендодатель хочет получить офис обратно в голых стенах в конце аренды.
Тогда обязательство вернуть помещение в исходное состояние нужно заложить в проект уже сейчас. До начала работ фиксируем состояние голых стен и строим так, чтобы последующий демонтаж не означал переделку потолка и инженерных систем.
Можете работать по чертежам нашего дизайнера?
Да. По чужому проекту строим так же охотно, как по своему, — и заранее отмечаем в нём всё, что не пройдёт управляющую компанию здания или Гражданскую оборону, пока это не стоило вам лишнего круга подачи.
Как быстро вы можете начать?
Выезд на объект — в течение 24 часов после вашего сообщения. Если нужен только ремонт по утверждённым чертежам, выход на объект обычно через две недели. Если проект и ремонт по одному договору, дату старта определяет этап согласований — и мы честно скажем, сколько он займёт.
Вы занимаетесь согласованиями с ведомствами?
Да, в рамках договора: Муниципалитет и пищевой контроль для ресторанов, регламент арендодателя и администрация ТЦ для магазинов, управляющая компания здания для офисов, NOC сообщества (разрешение управляющей компании) для вилл.
Как устроена оплата?
Поэтапно, по факту выполненных работ на объекте, с удержанием гарантийной суммы до конца периода устранения дефектов. Ничего не выставляется к оплате раньше, чем выполнена работа.
Что будет, если график сдвинется?
Вы получите обновлённый график на той же неделе — с причиной и планом, как нагнать, а не в день сдачи. Большинство сдвигов рождается в очереди на согласование, поэтому её мы ведём сами.
Вы работаете с нашим дизайнером?
Да. Мы строим по чужому проекту так же охотно, как по своему, и заранее говорим, что не пройдёт согласование или не выдержит на объекте.
Кому принадлежат чертежи и согласования?
Вам. Исполнительная документация, разрешения и гарантии передаются вместе с ключами — ничего не удерживаем.